●大家さん。できるかな●

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うちは世間の評価で堅実な職業に属していますので
私も一応堅実ですし（父と弟はおバカギャンブラーなんですが）
私の知人にも堅実な方が多い
と思われます。

リスクもリターンもないのが人生のトータルリターンよ。

てな感じの職業です。
なのでついポロリと大家さん業の話をしてしまった時の知人のリアクションはまさしく

キリストの顔踏んで大丈夫？！

って感じでした。

わかる。
わかるよ、君のそのリアクション。
私でもそうリアクションしたくなるかもしれないよ。
だから家人にも内緒にしてるんだよ。

と
人非人扱いされた？にも関わらず、本人である私はかなり知人に共感してしまいました。

・・・いやいや悪行してないからね。



さらに為替の話をした時には　私自身後悔しているにも関わらず

十字切られてました。（例えですけどね）

・・・いやいや悪行してないから。



知人も落ち着いた後　そのリアクションの非礼をわびてはいましたが
おそらくヤツの価値観は私のやってることを許容はしていません。
大人として他人としての距離感で落ち着いただけです。

でまあ私は　こういうリアクションをする知人　説明をしても全く納得していない知人をたいへん好ましく信頼しています。
私自身　クレジットカード嫌い　ローン嫌い　という堅実？癖も持っていますし。（理屈じゃないからね）



世界が
ヤツのような人間ばかりで構成されていたら
めちゃくちゃな貧困や戦争もなくなるじゃないかなと思います。

宮沢賢治の
なめとこ山のくま
の祈りのような人です。

きっと
清冽な月光とくろもじの香りに祝福される人です。



恥ずかしくない生き方をしたいものです。






  

　
閑散としたアフター５の職場で
うっかりビフォワー５に部長に話しかけてしまって
それから１時間半も話し込んでしまったぜ
彼はJRを一本遅らせて付き合ってくれてたぜ
多分年は同じくらいだと思うけど
めっちゃ賢い人なので話してて楽しい
でもってやる気になるぜ

新しいproject関連の出し合い話

偏差値ってどうやったら上がるものですか皆さん


〜〜〜〜〜〜〜〜

さあ今日は〜
二週続けての休日出勤〜
休ませろ〜


  

　
長年無意味に学習したかった

簿記

をこの夏勉強しよう
と思ってテキスト手に入れました。

無意味に勉強したかった簿記を学習するのに良い動機ができたじゃないですか。

青色申告用の複式簿記。

まあ
自分が何を喋っているのかわかっていません。
が
わかるために簿記がするのです
かなり合理的です。

では今まではなんで簿記が勉強したかったのか

例えば
家計簿をエクセルでつけるときに
用語やフォームが自己流なのがイヤ
例えば
劇団の制作(マネージャー)を引き受けていて会計処理をするときに
数字から色々見えてはくるけど自己流のエクセルが効率的でなさそうでイヤ

とか

簿記とか習ってたらさぞかし腑に落ちる会計簿になるんじゃないか

とか憧憬してるわけです。
これらはどうも単式簿記というものらしく
収入と支出があってればいい単純なものらしいです。

何たって複式簿記ですよ。←わかってない。

すっきり家計簿
明確な経済戦略

やったね



  

　
厳密に言えば

今週も金曜を残すばかりになってワーイ

なのである
前の土日のヘビーな出勤から次の土曜の休日出勤までの長い長い長い１０日間がまだ終わってないけど終わろうとしているよワーイ

もうちょっとで夏だワーイ

っと
疲れているのに浮かれています。

〜〜〜〜〜
くもん式

に通おうかなあ

と思ってます
小５は算数と英語で
高２は英語で
私は国語と英語で

小５はついでに　
高２は試しに
ワタシはリサーチに

塾の先生いやがるだろうなあ。

〜〜〜〜〜〜
ユーロ昼間いそがしくて
仕込みができなくて嗚呼勿体なし

　

  

　
巷の武勇伝では
１千万円越えで
融資を受けて
１棟所有
のアパートだのマンションだのを手に入れる
のを皮切りに

とかいう設定でよく語られる不動産経営です。

また

サラリーマンの入門編としてマンション１室購入から
というパターンもあります。

うちは後者ですね。


疑問なんですが
本業に影響させない前提で
アパートやマンションの１棟経営はできるのでしょうかね

ワタシは
マンション３室購入
競売１件入札(購入ではない)するだけで
けっこう気もそぞろ
って感じでした。

買ってしまった今は
遠方マンションなので管理するどころか見に行くことさえできません
というか東京以外の賃貸２室は現物見たことありません。
管理会社や不動産会社が全部してくれるので通帳に家賃を振り込まれるだけ
これも賃貸人が直接振り込むのではなく管理不動産会社が手数料を取ってやってくれますので
空き室になったり家賃保証期間が更新されるときの保証額引き下げ時に気をもむだけです(気をもんでも何もできないので判断を下すだけ)。

１棟経営になったらとても
「ワタシは何にもしてないんですよ」
でいきそうもない気がします。
実際の管理はもちろん
デスクワークですら
空き室率だの修繕だのインカムゲインからの融資の返済だの
その手間がサラリーマン業と平行してできるんでしょうか。

サラリーマン大家指南は多いので
現実やってる人は多いのでしょうか謎です。

まあどのみち借金小心者なので
いくらキャッシュフローが潤沢だよと言われてもアパート１棟分の融資とか
到底無理なのです。

サイトで
現金で戸建て何軒か
管理は自分で
というJRマンの大家さんが
「１Ｒだ　ファミリー物件だ　1棟ものだ　部屋ごとだ　競売のものだ」
と色々主張はあるが　どれが絶対というものもないので　自分が考えた基準で自分のペースでやればいいのが気楽　自分はＤＹIが好きだから自分で管理をする

とか書いてました。
ワタシもＤＹI好きですが　そんな余力はないので
例え競売物件の戸建てを手に入れても自己管理はできません。

本業好きだし

知足安分(マイペース？)

でいきます。
(こんなことじゃそもそもビジネス全般むりですね)



  

　
賃貸業なわけですから
第一に入居者がいてくれないと困るわけですね

入居してくれてるというだけでハナマルあげたい気分ではないでしょうか

妥当なお家賃を延滞なく納めてくれること
少しでも長く賃貸してくれること

に尽きる気がします

あと物件への苦情が少ないと助かりそうです


私はまだ1ヶ月分の賃料を１部屋分いただいただけの小学生大家です

８月には２部屋分の賃料になります

９月には競売落札できて３部屋分になるといいな

11月には４部屋分で１０万入ってればうれしいな

と実体のないトラの皮を数えています


こんな風にパタパタ
不動産に余剰金をつぎ込んでいますが

失敗

するかもしれないわけです(為替のように)
色々モノの本などを読むと

大家さん業も失敗というかリスクは普通にあるようで

業界は供給過剰で
地方都市の空き室率は三割！
それに伴って家賃相場の下落なども著しい
ゼロゼロ物件
フリーレント設定
たいへん厳しいようです

東京はワンルーム規制などもあり物件は不足気味
若年層の流入も増加しているので
文京区マンションは大丈夫だと思いますが

金沢マンション
高松マンション

は空き室リスクから逃れることはできないでしょう

金沢マンションは先日２年の更新があったのでひと安心
高松マンションは家賃保証が１年あります

しかし２物件とも順調にいって７年は投資回収にかかります

７年定期解約不可　ですね

それが空き室になると７年定期が

８年解約不可

とかになるわけですね

県庁所在地ならまあイケるかなと思っていたのが甘かったようですね

空き室になると管理費など持ち出しになります日々是赤字になります
まー入らなくなれば安く家賃を設定すればいいんでしょう
くらいしか考えずにマンションを買ったのです

もちろん１、２年でリスク直面というわけでもないでしょう
またほぼ自己資金でレバッジ利かせてない余裕もあります

次の競売以降(金魚物件)はもう少しリスクを考慮しているつもりではいるのですが

さて。  

　
訪問した時に金魚を飼ってらしたので。

保証金を振り込み
入札希望金額を書いて裁判所に入札に行きました。

同額落札があった場合
次点落札希望の場合

などの対応のために
開札
の時に立ち会いがあった方がいいようですが
平日10時は無理かな
この金魚物件は対抗業者がいるようなので無駄足にもなりそうですし
ネット開札情報アップまで待ちます。


肝心の
入札価格
はもちろん
言えませんが

無い袖は振れないし
対抗馬は法人だし
ご縁があるかどうかは神のみそ汁
いやさ　神のみぞ知るのが一発落札
と考えていた価格を

価値がある物件なら満額でも上乗せしても
と説く指南書も多いので
自分が許容できるまでの金額に上乗せしてみました。

想定年利はもちろん下がるのですが
現在ワタシが考えている物件の運用が上手くいくなら投下していいハズ

と
清水から下に
は言い過ぎ
１階半くらいからは飛び降りる
覚悟です

落札できてもできなくても
次の勉強になるハズ


−−−−−−−
高値をつかんだユーロは
１日半がまんして
200円損
まで回復させました

ほ

今までドルだったのでユーロは判断ラインが無いに等しく
まさしく博打
いかんなあ
  

　
忘れた頃にやってくる
と言われていた不動産取得税がきました。

３月末の買い付け
大学進学の娘のための文京区１Ｒマンション
手数料も入れて700万弱(もう覚えてない)
取得税は
土地分50700円
家屋分27200円

です。

まあこんなもんかな
と言った印象

このマンションはもちろん娘が住んでいるので家賃収入はなく
管理費などで15000円の持ち出しだけれども
借りてたら毎月60000円超える賃料を消費してたかも
と思うと全然OKです。
あまりわかってなかったけど所在地もとてもよく
娘が卒業する頃に価値の下落はさほどないでしょう。

このマンション購入が


始まり


でした。

ちなみに
娘とは賃貸契約を結んだ方が会計処理としては有利なのかな
とも思っています。

取得税納期は８月。


  

やっぱり
今日は忙しかった
ので
指定の用紙でしか振り込めない
裁判所の頭金は
窓口に行けませんでした。

明日だな。
ギリギリだな。

・・・・・・・・

ユーロ
高値つかむ。

ちぇー
です。  

　
土日はガッツリ仕事が入ってた
わりに
夜遊びも入れてしまったので
眠い眠い　仕事ラスト一時間は使い物になってません

でも今日は休日なので
競売頭金の振り込みもできず
為替も見れず
色々書類整理したくても眠いし仕事で疲れて頭は動かず

ヒマなんだか忙しいんだかわかんない１日です

明日も朝から労働密度濃い予定
早く明後日になってほしい　ちょっと息がつけるはずだから

今日のガッツリ本業は
楽しくもありましたがグッタリ疲れもしました
時間切れで終わって半端な案件もあり相手方ともども今日がないよりマシだけど腹に落としきるところまではいかず

夢に出てくるかもしれない

って感じでした。

新規プロジェクトを楽しみしていたのに
今日グッタリ案件に手こずっているうちに
けっこう現実的な素案ができたようで
後は消化でいいよ空気になっていてかなり残念
大胆な試行錯誤をしたかったなあ
(するけどね)

このブログは大家さん話題なので
本業が伏せ字なのが残念
私は本業好き(ちょっと早めの退職には憧れるのだけども)

今大家さんブログを書いてるのは
新しいことを始めておもしろいから

新しいモノ好き

なわけです。基本的に。

70歳ゼロショックとかも
知らないことを知るとテンションが高くなる
てのが基本

何か知らない世界が広がってるし〜ワタシ無知や〜

ってのが楽しい

それ自体が楽しいし
今回はそれが子どもの教育資金になったり私自身の余暇資金(生活資金？)になるならさらにヨシ
勉強も楽しくできるちゅーわけです
新しいこと自体がワタシには遊びなわけですね

ゼロショック
とか深刻ぶってる？けど
楽しいしわけですな